Der Immobilienkauf #2 – Der Bauträgervertrag – Fälligkeit und Abschlagszahlungen

Jetzt wird`s ernst!

Bevor der Bauträgervertrag unterschrieben wird, sollten Sie sich ordentlich mit dem Vertrag und dessen Inhalt auseinandergesetzt haben. Dazu haben Sie natürlich ausreichend Zeit. Der Gesetzgeber verlangt, dass Ihnen der Vertragsentwurf und alle darin in Bezug genommenen Dokumente (die allgemeine Baubeschreibung, die Zusatzbaubeschreibung und auch die sogenannte „Teilungserklärung“ samt Gemeinschaftsordnung) zwei Wochen vor Ihrem Beurkundungstermin zugesandt werden. Dies erfolgt bei unserem Notar ausschließlich per E-Mail. Folgender Artikel soll Sie dabei unterstützen, den Bauträgervertrag besser zu verstehen:

Bauträgervertrag – Was ist das überhaupt für eine Art von Vertrag?

Der Bauträgervertrag ist eine Kombination aus einem Kauf- und einem Werkvertrag. Gemeinsam mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch bildet die Makler- und Bauträgerverordnung dafür die rechtliche Grundlage. Gemäß § 650u Satz 1 BGB handelt es ich bei einem Bauträgervertrag um einen Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und den Unternehmer verpflichtet, dem Besteller das Eigentum am Baugrundstück zu verschaffen.

Muss der Bauträgervertrag notariell beurkundet werden?

Ja, der Bauträgervertrag muss in Ihrer und unserer Gegenwart von einem Notar beurkundet werden. Die Bestandteile des Bauträgervertrags sind:

• Verweisurkunde zur allgemeinen Baubeschreibung (wird nicht verlesen – nur verwiesen)
• Zusatzbaubeschreibung
• Vertragspläne
• Lageplan

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Uns ist untersagt, Zahlungen des Käufers entgegenzunehmen, bevor

1. der Bauträgervertrag wirksam geworden ist, insbesondere alle zivil- und öffentlich-rechtlichen Genehmigungen hierzu vorliegen,
2. etwaiges vertragliche vereinbartes Rücktrittsrecht unsererseits erloschen ist,
3. die Baugenehmigung erteilt ist
4. die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen wurde
5. die sogenannte „Auflassungsvormerkung“ für Sie im Grundbuch (bei Eigentumswohnungen im bereits gebildeten Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch (siehe dazu d)) eingetragen ist. Damit werden Sie gegen nochmalige Veräußerung desselben Objekts, sowie gegen Versteigerungs- oder Pfändungszugriffe von dritter Seite, geschützt.
6. Schließlich muss die Lastenfreistellung von Grundpfandrechten, die vor der Vormerkung noch eingetragen sind, sichergestellt sein. Häufig handelt es sich um die sogenannte „Globalgrundschuld“ unserer Bank zur Sicherung der Finanzierung des Projektes. Die MaBV sieht hierfür eine „schriftliche Freistellungsverpflichtung“ vor. Darin verpflichtet sich unsere Bank zur Löschung der Grundschuld, spätestens bei vollständiger Zahlung der Kaufpreise.

Startschuss

Sobald o.g. Voraussetzungen eingetreten sind übersendet Ihnen unser Notar die Fälligkeitsbescheinigung. Sie bildet den „Startschuss“ für die einzelnen Baufortschrittsraten.

Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag

Während das Bürgerliche Gesetzbuch davon ausgeht, dass der „Kaufpreis“ in einer Summe bei Abnahme des bezugsfertig errichteten Objekts fällig wird, lässt die MaBV zu, dass wir bereits während der Bauphase die im Kaufvertrag vereinbarten Abschlagszahlungen abfordern dürfen. Ihre Abschlagszahlungen sind durch die Vormerkung im Grundbuch abgesichert.

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Fertigstellungssicherheit und Eigentumsübertragung